'S/ 8,500 por m²' no significa nada hasta que lo comparas contra algo. Un precio que sería carísimo en Comas puede ser una ganga en San Isidro. Acá el método correcto para juzgarlo.
Paso 1: compara contra el distrito, no contra Lima
El precio/m² promedio de Lima Metropolitana no te sirve para evaluar un proyecto específico — las diferencias entre distritos pueden ser de 3x o más. Compara siempre contra proyectos del mismo distrito y, si es posible, de la misma zona dentro del distrito.
Paso 2: ajusta por tipología
Un flat compacto de 40 m² suele costar más por m² que un departamento de 120 m², porque el precio no crece de forma perfectamente lineal con el área. Compara proyectos de tamaño y tipología similar.
Paso 3: mira el gap contra la mediana, no el promedio
Un solo proyecto muy caro o muy barato puede distorsionar un promedio. Por eso en Metria usamos la mediana de comparables para calcular la señal de precio de cada proyecto — es más robusta frente a valores atípicos.
Paso 4: cruza el precio con la renta que genera
Un precio 'bajo mercado' que además tiene buena renta por m² es una señal fuerte. Un precio bajo pero con renta débil puede simplemente reflejar que la zona tiene poca demanda de alquiler — no es necesariamente una ganga.
Cuidado con estas trampas
- Precios 'desde' que corresponden solo a la unidad más chica o menos deseable del proyecto.
- Comparar preventa (en planos, más barata) contra entrega inmediata (más cara) como si fueran equivalentes.
- Ignorar si el precio incluye o no cochera y depósito — puede cambiar el precio/m² real en 10-15%.