Cuando alguien te dice 'este proyecto rinde 7%', vale la pena preguntar: ¿7% de qué, calculado cómo? Estos tres indicadores son el estándar en tasación y valuación inmobiliaria para responder eso con números, no con sensaciones.
Renta neta (Net Yield)
Es la renta anual que te queda después de descontar gastos típicos (mantenimiento, vacancia estimada, administración) dividida entre el precio del inmueble. Es distinta de la renta bruta, que no descuenta nada — por eso siempre pregunta si el número que te muestran es bruto o neto.
Cap Rate (tasa de capitalización)
Muy parecido a la renta neta, pero pensado como si compraras el inmueble al contado, sin financiamiento. Fórmula: renta operativa anual neta ÷ precio del inmueble. Es la métrica que usan los fondos institucionales para comparar propiedades entre sí, independientemente de cómo cada uno las financia.
- Cap rate más alto → en teoría, más rentabilidad, pero también suele señalar más riesgo o menos liquidez.
- Cap rate más bajo → típico de zonas premium y consolidadas, donde pagas más por seguridad y facilidad de reventa.
- En Lima, un cap rate residencial saludable suele moverse entre 5% y 8% dependiendo del distrito.
GRM (Gross Rent Multiplier)
Es el precio del inmueble dividido entre la renta anual bruta. Si un departamento cuesta S/ 400,000 y genera S/ 24,000 al año en alquiler, el GRM es 16.7 — es decir, tomaría casi 17 años de alquiler bruto en 'pagar' el inmueble. Cuanto más bajo el GRM, más rápido se recupera el precio vía renta (aunque no considera gastos).
Cómo los usamos en Metria
En cada ficha de proyecto mostramos el GRM y el cap rate estimado dentro de la señal de precio, junto con la renta por m² comparada contra la mediana de la zona. La idea es que no tengas que confiar solo en el score — puedas verificar los números detrás.